Inmobiliarias, trabajar con contrato de exclusividad

Para hablar de este tema tan complexo, primero quiero contaros un poco de mi historia, porque voy a hablar de este asunto desde mi punto de vista y de lo que he observado desde dentro. He intentado ser agente inmobiliaria, pero no fui capaz.

Mi historia profesional

Cuando empezó la pandemia y una semana antes que nos confinaran, yo tenia un trabajo dicho normal. Horario de nueve a seis, sueldo fijo a final de mes y hasta tenia muy buenos compañeros, pero yo quería más. Quería crear algo mío para ayudar a personas, algo con valores positivos y donde no se practicase la máxima de “vender, vender y vender”. Aunque tuviera un miedo terrible al fracaso y no lo admitiera, no el miedo el “querer”, yo sabía que mi camino no podría hacerse en una empresa dicha normal.

Me despedí. Además de mi voluntad de “querer”, los valores de la empresa donde estaba no combinaban conmigo, no quería trabajar para ganar dinero, quería trabajar para hacer algo bueno. En el medio de la incertidumbre del momento que estábamos pasando en el mundo, se unía mi indecisión por lo que quería hacer. No sabía cómo, pero tenía claro que quería agarrar en mi pasión de pequeña: la decoración; y crear algo bonito.

Me apareció el Home Staging por casualidad y me pareció súper interesante. Lo quería hacer y lo iba hacer, pero me faltaban datos. No sabia como funciona el mercado inmobiliario en España.

Mi cabeza, que nunca para, tuvo la feliz idea de decidir que tenia que entrar en el mercado inmobiliario, para saber cómo funciona desde de dentro.

¿Cuál es la mejor manera de aprender? Hacerlo.

Pues entre en una inmobiliaria y estuve en ella diez meses. ¿Mis logros profesionales? Ninguno. ¿Mi conocimiento del mercado? Muchísimo, porque estuve dentro con el objetivo de aprender y ahora os puedo hablar de la exclusividad desde mi perspectiva.

¿Qué es un contrato de exclusividad?

Es un compromiso de ambas partes. El comprador se compromete a que la inmobiliaria sea la única intermediaria en la venta de su inmueble. A cambio la empresa se compromete a vender el inmueble lo más rápido posible, con el mejor beneficio para el comprador y sin complicaciones.

No es por tener un inmueble en veinte inmobiliarias que él se va a vender más rápido, lo que conseguirás es que tu casa esté publicada veinte veces en cada portal inmobiliario y en vez de destacar de las demás será considerada “spam inmobiliario” para los compradores.

Ventajas del contrato de exclusividad inmobiliaria

Una inmobiliaria que trabaja en régimen de exclusividad se compromete por escrito en hacer de todo para que cada inmueble sea vendido al mejor precio y lo más rápido posible. Pero hay muchas más ventajas:

  • Según las estadísticas, el tiempo medio de comercialización disminuye.
  • Estas inmobiliarias tienen muchos menos inmuebles en cartera, porque trabajan para cada propietario, dedicando tiempo a cada una de ellas diariamente.
  • El cliente disfrutará de más servicios y de mayor calidad, ya que la inmobiliaria, como sabe que es tu único representante, invertirá en tu propiedad de forma proactiva.
  • La mayoría de las inmobiliarias trabajan con un contrato de exclusividad compartida, por lo que todos puede vender tu casa.
  • Tendrás un único interlocutor, un único representante que defienda tus intereses y que hable contigo. No tendrás decenas de inmobiliarias llamándote.
  • Las mayoría de inmobiliarias que trabajan con propriedades en exclusiva prepararan cada inmueble como si fuese de ellos, muchas organizan, decoran y fotografían los inmuebles de forma profesional y te darán consejos para tenerla cuidada cuando vengan las visitas.

Es que vender una propiedad no es poner anuncios en portales inmobiliarios, para eso lo haces tú. Hay muchos casos de inmuebles que se venden sin tener que publicarlos, porque los agentes inmobiliarios tienen una gran cartera de clientes buscando casas como la tuya.

Inconvenientes de firmar un contrato de exclusividad

Cuando la exclusiva no es compartida. La mayoría de las inmobiliarias trabaja en un regime de exclusiva compartida, lo que deja que todas las inmobiliarias y agentes pueden encontrar el comprador para el inmueble y siempre tendrán un agente luchando por lo mejor para el vendedor.

Debemos tener esta situación bien clara, porque si la inmobiliaria no comparte la exclusiva esto es un secuestro autorizado por ti.

Mitos del contrato de exclusividad inmobiliaria

Hay mitos de todo, pero del contrato de exclusividad hay una barbaridad. Más que mitos son creencias difundidas por los malos profesionales, que tienen miedo de que los buenos profesionales ganen destaque en el sector.

Solo una persona puede vender

Como ya hablamos, la mayoría de los contratos de exclusividad son compartidos, por lo que todos los profesionales del sector pueden vender el inmueble. Con el beneficio, que solo tendrás que hablar con una persona, la que te representará y luchará para conseguir el mejor beneficio.

Menos publicidad

Mucha gente piensa que, por tener la propiedad en una sola inmobiliaria, menos gente la verá. Lo que es totalmente falso, ya que lo que conseguirás es que un agente trabaje tu inmueble de forma personalizada, destacándola de las demás. Al tener el anuncio publicado decenas de veces en el mismo portal inmobiliario lo que consigues es que tu inmueble sea considerado “spam” y causar una pésima imagen, ya que los anuncios no tendrán la calidad de un anuncio trabajado de forma personalizada.

Solo favorece a la agencia inmobiliaria

En una agencia no se firma ningún acuerdo ellos no tienen que dar satisfacciones de su trabajo a nadie, por eso se esforzaran para vender los inmuebles que sean más fáciles y muchas veces ni eso, porque solo esperan que los llamen. Tienen tantos inmuebles en cartera que alguien llamara por alguno de ellos.

Con un contrato de exclusividad tu puedes exigir, pero en la mayoría de los casos no te hará falta, porque ellos mismos se esforzarán para conseguir el objetivo con el mejor beneficio.  

Pierden el control de su inmueble

Solo se vende con las condiciones que tu aceptes y además te harán participe de todos los acontecimientos. El agente inmobiliario hace el trabajo y tu decides si aceptas o no el resultado, está todo en tus manos.

No se puede anular

De las mayores creencias que hay por ahí, cualquier contrato se puede anular. Estos contratos normalmente tienen un plazo, tres a seis meses, que habitualmente es el tiempo que un profesional necesita para vender el inmueble. Durante este tiempo puedes analizar si te gusta la forma de trabajar del profesional, si cumplido el plazo, decides que ya no quieres seguir con esa agencia inmobiliaria solo debes notificarlos. Además, si durante la vigencia del contrato no te gusta su forma de trabajo o crees que no están haciendo lo prometido, puedes comunicarles y si no encuentran solución pedir la anulación del contrato.

¿Porque no trabajan todos con contrato de exclusividad?

Trabajar en régimen de exclusividad es mucho más complexo. Cuando trabajas en abierto no tienes ningún compromiso, ni con el comprador ni con el vendedor, trabajas para ti mismo.

Normalmente, las agencias que no trabajan en exclusiva hacen fotos con el móvil, colocan un cartel, un par de anuncios en internet y esperan a que les llamen los interesados. Esto es perfectamente comprensible, ya que el propietario no confía su inmueble a nadie y lo deja navegando en internet, si alguien lo coge perfecto, si no es un gran problema.

La mayoría de las inmobiliarias que no hacen exclusivas, tienen en cartera todos los inmuebles posibles del mercado y muchas no colaboran con las demás, si otro agente tiene un comprador no les permiten enseñar el inmueble y venderlo. Cuando un agente se compromete por escrito con un propietario, no puede esperar que los compradores vengan, tienes que ir a por ellos. Eso hace que estés agentes inmobiliarios sean más proactivos y hagan un plan de marketing para llegar a los posibles compradores.

Por eso la respuesta a esta pregunta es: porque es mucho más complicado, comprometido y solo los que quieren realmente ayudarte lo hacen.

Un contrato de exclusividad no es secuestro, pero lo demás sí que es prostitución inmobiliaria.

Esto fue lo que he aprendido de mi experiencia como agente inmobiliaria, es mi punto de vista de todo lo que leído, escuchado y vivido.

Por algún motivo 99% de las empresas de Home Staging trabajan con inmobiliarias que hacen contratos de exclusividad, son las únicas que invierten y que preparan cada estancia para que destaque de los demás inmuebles.


¿Cuál es tu visión de este tema? ¿Si tuvieras que vender un inmueble qué harías?

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